Immobilienpreise und Preisniveau in und außerhalb BA

[Valen]

Ich war im März und April diesen Jahres in Buenos Aires und und Norden in Missiones. Gewohnt habe ich in Palermo und in den Tageszeitungen gelesen, daß die Bautätigkeitin diesem Viertel um 70 % zum Vorjahr angestiegen sind. Die vielen Schilder an den Häusern zum Verkauf habe ich so interpretiert, dass die größten Wertsteigerungen bei Immobilien schon gemacht wurden und jetzt der beste Zeitpunkt zum Verkaufen ist. Die Preise für Immobilien sind auf einem sehr hohen Niveau, so dass Argentinier beim einem Durchschnittsverdienst sich diese nicht leisten können.

Wie schätzt ihr die Lage dazu ein?

Wie sieht es in anderen Regionen Argentieniens aus?
Erfährt das ganze Land den Boom, den BA erfährt?
Besonders interessiert mich die Gegend um Colon in EntreRios.

Kann mir jemand gute Webseiten zu Immobilienpreisen außerhalb BA nennen?

Valen

[spassmusssein]

...halte ich Argentinien und im Besonderen Buenos Aires nach wie vor für stark ausbaufähig. Vergleiche die Lebensqualität, Internationalität, Sicherheit und Zuwanderung (auch durch "bleibende" Turisten) mit den Weltmarktpreisen von Paris, Madrid, Prag, Moskau etc. siehst Du das Potential. Investitionskapital und Lebensmittelpunkte sind globalisiert und der Einstiegspreis hier ist lächerlich gering.
Beim regelmässigen durchchecken der "Avisos" in den Tageszeitungen www.lanacion.com.ar oder www.clarin.com sowie des Maklerverbundes www.topinmobiliario.com.ar siehst Du einen tagesaktuellen Preisquerschnitt.
Hauptmarkt ist Samstag, Dienstag und Donnerstag. Auch Angebote im Land kannst Du dort suchen. Lokale Makler musst Du Dir googeln oder aus www.som.com.ar wählen.
In USA sind ca. 98% der Kaufinmobilien finanziert, hier sind ca. 98% "cash" bezahlt, eine "burbuja" wie mit den "subprimes" in USA findet hier nicht statt. Üblicherweise wechselt ein Argentinier alle 8 Jahre seine Eigentumsimmobilie. Ein Grossteil der landwirtschaftlichen Gewinne wird in "ladrillos" investiert, was weitere Steigerungen sichern dürfte, wir reden hier über diverse Milliarden aus Soja, Mais, Getreide und anderen "materias primas". Nächstes Jahr wird Argentinien ca. 100 Millionen Tonnen Getreide/Soja/Mais produzieren und verkaufen.
Die neuen "In-Viertel" wie "Palermo" (in seinen Neo-Facetten "Hollywood", "Soho", "Viejo", "Queens"...), Las Cañitas, Puerto Madero und Caballito sind in den zeitaktuellen Preisen überhöht bei höchst schwankender Bauqualität, ich würde generell abraten - überheizt und schlecht.
Stabile Mischviertel (zwischen Turismus und eingesessenen Argies) sind San Thelmo, Monserrat (unterhalb der 9 de Julio) Recoletta (preislich überhöht), Barrio Norte und Belgrano (halte ich für veraltet, als Viertel). Nuñez hat interessante Quadras. Wir reden hier über qm-Preise von usd800 bis usd 1300.
In Capital Federal werden pro Monat zwischen 6500 und 9000 Immobilien veräussert - diese Zahl ist seit der Krise 2001 aufsteigend konstant und zeigt das reale Potenzial. In HH, FFM, MUC oder vergleichbaren Urbes sind diese Zahlen pro Jahr, hier pro Monat!!
Für mittlere Projektentwicklungen sind "Zukunftsviertel" (zentrumsnah und ohne sozio-kriminelle Problemzonen) wie Almagro, Boedo, San Nicholas und San Christobal als Nächstes zu empfehlen. Inzidenz des Baulandes dort im Qm-Neubau zwischen 200 und 400usd/qm (in "In"-Lagen bis zu 1400usd/qm/Inzidenz). Baukosten bei fremder Bausasuführung ca. 700 - 850usd/qm. Mein eigenes Bauteam stellt für ca. 200 - 300usd/qm her, jedoch nur eigene Bestandsobjekte, keine Bauleistung für Dritte.
Ich persönlich bevorzuge Altbauten aus den Jahren zwischen 1910 und 1928 oder dann wieder später in den 40er/50er Jahren.
Gute bis hervorragende Lagen, beste Bauqualität mit zumeist doppeltem Mauerwerk (Klimatisierung), hervorragende Mischung aus Stahlbeton und Ziegelbau, hervorragende architektonische Ausführungen.
Wer im Bereich mit Investitionen Geschäfte machen möchte, sollte ca. 6 Wochen Zeit mitbringen, täglich aus den Zeitungen ca. 5 - 10 Angebote terminieren und besichtigen.
Unter 10 - 20 besichtigten Objekten sind stets 2 oder 3, die eine Investition lohnen (bessere Lage/Qualität/Austattung bei vergleichbarem qm-Preis).
Wer sich lediglich eine eigene Wohnung sucht, sollte erst mieten, die Lagen und Viertel checken und sich ganz langsam dem Kauf annähern.
Generell: VORSICHT Immo-Geschäfte hier laufen in "cash" und in USD ab, es gibt Zentralbankbeschränkungen für Bartransfers und eine 30% Blockade für ein Jahr (bei Überweisungen eines Nicht-Residenten hierher).
Daneben birgt jedes "cash" Geschäft grosse bis grösste Risiken, nicht nur in Südamerika...wie wohl fühlst Du Dich mit, sagen wir mal - 200mil/usd in cash in den Taschen und Dein VerKäufer und all seine Freunde wissen, dass Du unterwegs bist...
Hoffe, der kurze Anriss führt weiter.

[Valen]

vielen Dank für Deine ausführlichen Infos!

solch einen Einblick bekommt man nur selten.

Mein sechswöchiger Aufenthalt und das mehrmalige wechseln des Appartement aufgrund von Lärmbelästigungen, neben dem Wissen das BA zu den 5 lautesten Städten der Welt gehört, die Bauqualität, wo ich gewohnt habe, derart mies war, das ich sehr vieles vom Nachbarn gehört habe, Baulärm und Strassenlärm jenseits meiner deutschen Erfahrungen sind und meine Lust in einer naturnahen Umgebung zu leben, treibt es mich eher in die Vororte bzw. in die Provinz BA.

Ich habe gehört, das Pilar eine sehr schöner Ort ist, mir persönlich hat San Isidro gut gefallen. Daneben gibt es noch bestimmt viele stadtnahe Orte, die obigen Nachteile nicht mit sich bringen, bzw. nicht in diesem Masse. Wenn ich einen 50km Kreis um BA ziehe finden sich sehr schöne Casa für ca. 100.000 €. Der Wechselkurs Euro/Dollar bietet zur Zeit und ich denke noch in den kommenden 6 Monaten, bis der Euro auch durchfällt, sehr interessante Kaufmöglichkeiten.

Kannst Du mir etwas über die Entwicklungsmöglcihkeiten der Vororte sagen? Kann man hier ebenfalls auf Wertsteigerungen der Immobilienpreise hoffen oder ist es eher wie in D, das ländliche Immobilien immer weiter an Wert verlieren werden. Hast Du einen Tipp welcher Ort für meine Bedürfnisse sich anbieten würde?

Ich besitze nur wenig Bauerfahrungen und suche eine Möglichkeit als Investor in BA bzw. Provinz tätig zu werden. Aufgrund der weltweiten Bankenkrise/ Währungskrise will ich keinen Kredit aufnehmen,somit scheidet das Baugewerde auch aus einem zweiten Grunde aus.

Welche Branchen sind Deinen Erachtens als lukrative Investitionsmöglichkeiten zu sehen?

[spassmusssein]

...mit zuviel Lärm. Ist eine gute Einstiegserfahrung für künftige Wohnungssuche, es gibt eine Unmenge von ansprechenden Wohnungen ohne jede Lärmbelästigung gerade in Nebenstrassen von San Thelmo, Monserrat oder Barrio Norte. Auch obere Stockweerke und die eigentlich unatraktiveren Wohnungen "contrafrente" sind völlig ruhig, nur muss man eine mit gutem und freiem Blick suchen. Bauqualität in Altbauten ist einzigartig gut und solide.
Schau Dir mal
www.giessoprop.com.ar/ver.php?id=258
an...dort oben, auf 55metern Höhe hörst Du garnichts mehr und geniesst den besten Blick der Stadt.
Pilar, Tigre, San Isidro und Martinez (alles im Norden der Stadt) sind die deutschen "IN-Viertel", Preise wie in Cap. Fed und sehr etabliert. Ich bevorzuge den Süden der Stadt wie Adrogue (fast wie in Italien), Burzako, Turdera, Temperley, Llomas de Zamora etc. Dies sind stabile Mittelklasse-Standorte wo man günstige Preise findet. Daneben ist die Anbindung an BA sehr gut mit Zug oder privaten Kombis (Minibusse mit 20 Passagieren, ca. 5-6Pesos/Fahrt.
Ein Häuschen in guter und sicherer Lage (generell halte ich Argentina für genauso sicher wie Deutschland, mag an meiner Lebensart liegen) mit ca. 400 - 600qm Grund kannst Du für ca. 20 - 35'USD schnappen. Für 100' Öere kannst Du schon einen kleinen Palazzo finden, schau mal bei den oben erwähnten Maklersites durch aber bitte: ¡¡¡ERST MIETEN UND IN RUHE DEN MARKT CHECKEN!!!
Deine generelle Frage zu Investitionen kann und will ich nicht beantworten. Jeder kann und muss tun, was er kann und gerne tut.
Ich bin Baumensch mit langer Erfahrung in D, dies ist eine sehr gute Basis auch hier.
Von Landwirtschaft habe ich keine Ahnung, ist jedoch sicher ein stetig wachsender Markt hier. Neue Ideen wie Aufzucht und Töten von Chinchillas, Fasanen, Rehwild oder Essschnecken, Blaubeeren, Brombeeren und Himbeeren (interessant weil hier gegenläufig Sommer und Winter ist) sind sicher gute Möglichkeiten. Gebäudereinigungen und Krankenhauscatering (á la Dussmann) sind wie Leih-Büros (á la "Die Günter") noch in den Kinderschuhen, also einige Gedanken wert. Alle Bereiche des Turismus werden weiterhin stark zunehmen und sind geldhaltig durch die "stabileren" Währungen.
Generell sind die argentinischen Pymes (pequeñas y medias empresas) weit besser geführt als kleine Klitschen in Deutschland. Gibbes hier eine ganze Universität die zur "gerencia de empresas" ausbildet, mit Abschluss bis zum Dr.-Titel.
Argentinien ist ein hoch professionelles Land, nichts für Schnarcher, Glücksritter und Illusionisten.
Ich empfehle generell bei WIRKLICHEM Interesse, Mitglied beim Ibero-Amerikaverein e.V in Hamburg zu werden (ca. 400€/Jahr) dort finden die besten Info-Veranstaltungen zu allen Ländern Süd- und Mittelamerikas statt. Kann Dir auch gerne einen Kontakt zur D-A Handelskammer weitergeben, wenn Konkreteres ansteht.
Hoffe, es hilft Dir und Anderen etwas weiter und...achja...sollte Dir das kleine Büro/Derpa von oben gefallen...vergiss es, es ist bereits verkauft, rate mal an wen